EV-Ladestation in einem Mehrfamilienhaus in Polen: Recht auf Anschluss (2026)
EV-Ladestation in einem Mehrfamilienhaus in Polen: Was Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft ablehnen kann und was nicht, die 11-kW-Regel, die Bauverordnung von 2026 und wo die „amina M“ ins Bild passt.
Kann Ihre Wohnanlage Sie daran hindern, eine Ladestation zu installieren?
Meistens nicht. Gemäß dem Gesetz über Elektromobilität und alternative Kraftstoffe (Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych) darf jeder, der über das Eigentumsrecht an einer Wohnung und einem Stellplatz zur eigenen Nutzung verfügt, eine Ladestation in einem Wohngebäude mit mehr als drei Wohneinheiten installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (wspólnota mieszkaniowa), die Genossenschaft (spółdzielnia) oder der Verwalter (zarządca) muss ihre Zustimmung erteilen. Diese Zustimmung darf nicht nach Belieben verweigert werden.
Das Gesetz nennt vier Ablehnungsgründe – und zwar ausschließlich diese vier. Das Gutachten belegt, dass die Installation technisch nicht möglich ist. Der Antragsteller verfügt über kein Eigentumsrecht an der Wohnung. Der Eigentümer hat nicht zugestimmt, sofern der Antragsteller nicht selbst Eigentümer ist. Der Antragsteller hat sich nicht bereit erklärt, die Kosten zu übernehmen. Eine Hausordnung, ein Beschluss der letzten Versammlung oder ein Verwalter, der einfach keine Lust auf den Papierkram hat, zählen nicht.
Das ist von Bedeutung, da es sich bei den vier Gründen um gesetzliche Bestimmungen handelt. Sie haben Vorrang vor jedem internen Beschluss, den das Gebäude zu fassen versucht. Ist das Gutachten positiv und trifft keiner der vier Gründe zu, lautet die Antwort „Ja“.
Was ist die 11-kW-Reihe?
Entscheidend ist die Nennleistung. Bei einem Ladegerät mit einer Nennleistung von unter 11 kW in einer Eigentümergemeinschaft gilt die Erteilung der Zustimmung als „czynność zwykłego zarządu“, also als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Eine Abstimmung unter den anderen Eigentümern ist nicht erforderlich; der Vorstand oder der Verwalter kümmert sich darum. Ab 11 kW gilt das übliche Zustimmungsverfahren, wobei ein Sachverständigengutachten die Entscheidung trifft.
Die meisten in Europa verkauften Ladegeräte arbeiten mit 11 kW oder 22 kW Drehstrom; dies sollten Sie daher vor dem Kauf überprüfen. In einer Gemeinschaftsgarage ist die Frage nach der reinen Leistung selten entscheidend. Vielmehr geht es darum, ob das Ladegerät den Hausanschluss sinnvoll mitnutzen kann – darauf wird weiter unten eingegangen.
Wie läuft das Verfahren ab, und wer kommt für die Kosten auf?
Der Antragsteller reicht beim Vorstand, der Genossenschaft oder dem Verwalter einen schriftlichen Antrag ein, dem ein Nachweis des Eigentumsrechts sowie eine Verpflichtung zur Übernahme aller Kosten beizufügen sind. Der Verwalter gibt ein Gutachten darüber in Auftrag, ob die Installation technisch zulässig ist, und prüft den Antrag innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist. Das Gutachten enthält Angaben zur verfügbaren Anschlussleistung, zum Anschlussort des Ladegeräts, zur maximalen Ladeleistung, die die Installation aufnehmen kann, sowie zu den Sicherheitsbedingungen.
Die Kosten trägt der Antragsteller. Das Ladegerät, die Verkabelung vom Verteilerkasten des Gebäudes zum Parkplatz, der Elektriker, die Schutzvorrichtungen und das Gutachten selbst gehen alle zu Lasten des Antragstellers. Bei einem Mehrfamilienhaus ist ein separater Energievertrag erforderlich, und der Verteilernetzbetreiber (OSD) installiert einen separaten Zähler, damit die Ladeenergie gesondert abgerechnet wird.
Was ändert sich?
Ein Änderungsentwurf mit der Gesetzgebungsnummer UDER53 würde die Frist verkürzen. Der Verwalter hätte dann 14 statt 30 Tage Zeit, um das Gutachten in Auftrag zu geben. Der Bewohner könnte es selbst in Auftrag geben, falls der Verwalter die Frist versäumt. Eine Ladestation mit einer Leistung unter 11 kW könnte installiert werden, wenn keine Entscheidung rechtzeitig vorliegt. Soweit wir feststellen können, handelt es sich noch um einen Entwurf und nicht um geltendes Recht. Betrachten Sie dies als allgemeine Richtung und überprüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie sich darauf beziehen.
Die Wohnungsbaugesellschaft kann ein Gutachten einholen. Was sie jedoch nicht tun darf, ist, einen fünften Grund für eine Ablehnung zu erfinden.
Wie sieht es mit Neubauten und gewerblichen Parkhäusern aus?
Das gleiche Gesetz legt Gestaltungsvorschriften für Gebäude fest, nicht nur für Nachrüstungen. Neue Mehrfamilienhäuser müssen so konzipiert sein, dass Ladestationen mit einer Leistung von mindestens 3,7 kW betrieben werden können. Nichtwohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen müssen mit mindestens einer Ladestation sowie einer Verkabelung für eine Ladestation pro fünf Stellplätze ausgestattet werden, sofern sich die Stellplätze im Inneren oder neben dem Gebäude befinden. Bestehende Nichtwohngebäude mit mindestens zwanzig Stellplätzen mussten bis zum 1. Januar 2025 über mindestens eine Ladestation verfügen.
Die neugefasste Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD, Richtlinie 2024/1275) bildet die nächste Ebene und treibt die Entwicklung von ladefähigen Gebäuden weiter voran; die Umsetzung ist für 2026 vorgesehen. Wie Polen die Einzelheiten umsetzen wird, ist noch nicht endgültig geklärt, daher entsprechen die oben genannten Zahlen den derzeit im Gesetz bestätigten Vorgaben und nicht den möglichen Ergänzungen durch die Neufassung.
Wie sieht es mit der Netzkapazität in einem Block aus?
Bei einem Einfamilienhaus mit eigenem Stromanschluss stellt ein 11-kW-Ladegerät selten ein Problem dar. Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem gemeinsamen Stromanschluss, über den Aufzüge, Beleuchtung und die Lobby mit Strom versorgt werden, ist die Kapazität jedoch die eigentliche Einschränkung. Wenn dann noch eine Handvoll 11-kW-Ladegeräte hinzukommen, die alle um sechs Uhr abends, wenn alle nach Hause kommen, Strom beziehen, kann es passieren, dass die Hauptsicherung des Gebäudes auslöst.
Es gibt zwei Lösungen: Entweder wird die Verbindung aufgerüstet – was zwar funktioniert, aber teuer ist und als gemeinsame Kosten für das gesamte Gebäude anfällt –, oder man nutzt ein dynamisches Lastmanagement, bei dem ein Controller die Gebäudelast in Echtzeit überwacht und die Leistung der einzelnen Ladegeräte so drosselt, dass der Grenzwert nicht überschritten wird. Bei richtiger Umsetzung können so fünfzehn oder zwanzig Ladegeräte einen Anschluss gemeinsam nutzen, der nach statischen Berechnungen eigentlich nur acht unterstützen würde. Dies funktioniert jedoch nur, wenn die Ladegeräte ein gemeinsames Protokoll verwenden – in der Praxis OCPP – und wenn die Laststeuerung auf den Ladegeräten selbst und nicht in der Cloud eines Anbieters erfolgt.
Worauf sollten Sie bei einem Ladegerät achten?
Ein paar Dinge unterscheiden ein langlebiges Ladegerät von einem, das man frühzeitig ersetzen muss. Ein integriertes MID-Messgerät, damit die Energie ohne Streit abgerechnet oder erstattet werden kann. Echtes OCPP, Version 1.6 oder 2.0.1, nicht heimlich an die herstellereigene Plattform gebunden. Lokales Lastmanagement für Gemeinschaftsgaragen. RFID, damit eine Ladesitzung dem richtigen Fahrzeug oder dem richtigen Bewohner zugeordnet werden kann. Und ein Fehlerstromschutzschalter vom Typ A mit integrierter Gleichstrom-Fehlererkennung, über den die meisten modernen Ladegeräte verfügen, sodass der Installateur keinen teureren Typ B extern einbauen muss. „Plug and Charge“ nach ISO 15118 sollte auf der Roadmap stehen, ist aber derzeit noch keinen Aufpreis wert.
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Wer kann das in Polen liefern und installieren?
Zwei Partner kümmern sich um die praktischen Aspekte. Greto vertreibt und betreibt amina-Ladegeräte als CPO, sodass ein Gebäude oder eine Flotte, die die Hardware geliefert, installiert und betrieben haben möchte, sich an einen einzigen Ansprechpartner wenden kann. EV24 stellt das CSMS bereit, das Backoffice, das jede Ladesitzung aufzeichnet, den Tarif anwendet und die vom Gebäude oder Arbeitgeber benötigten Auswertungen erstellt. Durch die Zusammenarbeit dieser beiden Partner kann das amina M spezifiziert, installiert und abgerechnet werden, ohne dass vier verschiedene Anbieter miteinander koordiniert werden müssen.
Möchtest du mehr über die amina M erfahren?
Das amina M ist ein 1- und 3-phasiges Wechselstrom-Ladegerät, das speziell für Installationen entwickelt wurde, bei denen Messung, Abrechnung und Backoffice-Integration eine entscheidende Rolle spielen: Mehrfamilienhäuser, Flotten- und Arbeitsplatz-Ladeanlagen sowie Gemeinschaftsgaragen. Der MID-zertifizierte Zähler ist integriert. Offenes OCPP mit vollständiger Sitzungsberichterstattung ist fest eingebaut. Lokales Lastmanagement und RFID gehören zur Standardausstattung. Das Gerät wird in Norwegen hergestellt. Wenn Sie eine Ladeinfrastruktur für ein Gebäude oder eine Flotte in Polen besprechen möchten, wenden Sie sich bitte an das amina-Team.
Quellen
Gesetz über Elektromobilität und alternative Kraftstoffe, konsolidierte Fassung: isap.sejm.gov.pl
Ministerium für Klima und Umwelt: gov.pl/web/klimat
Änderungsentwurf UDER53, Gesetzgebungs-Tracker: legislacja.rcl.gov.pl
Neufassung der EPBD, Richtlinie 2024/1275: eur-lex.europa.eu
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